个税强征下南京二手房市场两种征收方式任选 
 
2006年08月10日09:20   
　　

　　二手房个税热点疑难解答 
　　“5年”、“1年”以产权证时间为准 
　　1.问：国税总局的通知中规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，可退税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可免征个人所得税。请问，这里的“1年”、“5年”时间如何确定？ 
　　答：地税部门工作人员答复，“1年”的起始时间是以房产部门受理出售房屋的时间为准，截至时间是以房产证上标注时间为准。“5年”时间以房产证时间、契税完税凭证时间孰先为准。 
　　2.问：我在2001年结婚时买了一套新房，产权证是我丈夫的名字，结婚三年后我们感情不和，离婚了，现在房子产权已经归入我的名下。虽然这房子我已经居住了五年以上，但由于产权证更换，上面的日期是2004年，这种情况下，我的房子算自用五年以上吗？ 
　　答：算。这种情况以财产分割前的房产证上的时间为准。 
　　先卖后买、先买后卖不过1年均可退税 
　　3.问：按照国税总局的规定在一年内“先卖后买”可以退税，那么“先买后卖”呢？市民李先生称，他7月份刚买了一套新房，现在想把原来居住的那套房改房卖掉，买新房、卖房改房的时间不超过一年，问是否也可以退税？ 
　　答：南京地税部门分管个税的相关人士表示，不管是“先买后卖”还是“先卖后买”在操作中均可以退税。也即是说，市民李先生的做法只要能提供相关证明，是可以退税的。 
　　“唯一家庭生活用房”，户口本来判断 
　　4.问：“转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房的，暂免征收个人所得税”，唯一家庭生活用房如何判断？怎样界定？ 
　　答：根据南京市地税局的细则，唯一住房是指纳税义务人除所售住房外，其个人或家庭成员不再拥有其它房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭唯一生活用房，此外，唯一住房的确定依据是纳税义务人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。 
　　南京市地税局人士介绍，具体审核办法是根据纳税义务人提供的户口本，在全市房产交易数据库中可以审核到户口本上所有成员的房屋交易状况，如果户口本上所有成员加起来只有这唯一的一套住房，即给予免征个税。比如市民王先生家里的户口本上一共3口人，包括张先生自己、他的妻子和儿子。除了王先生和妻子作为产权人拥有一套住房外，王先生儿子名下也有一套房子，那按南京的规定，王先生家里就有两套家庭生活用房，其中任何一套房屋转让的话，都不符合免征的标准。 
　　此外，由于技术问题，地税部门对南京以外地区的情况难以掌握，所以目前暂时只审核纳税义务人在南京地区的住房情况。也即是说，如果市民在南京拥有一套住房，在外地也有一套，那么该市民南京的住房如果住满5年转让的话，同样可以免征个税。 
　　5.问：我自己有一套住房，但我在一个朋友的房产证上“产权共有人”一栏签了名。那么，我这算不算“唯一家庭生活用房”？ 
　　答：不算。既然在“产权共有人”一栏签了名，顾名思义，你就拥有了这个房子的产权，这些信息在房产局的资料库里是可以调出来的。 
　　一年内买、卖退税不针对1套住房 
　　6.问：按照政策规定，现住房出售1年内按市场价重新购房的将予以退税。但我手上拥有不止一套房子，不过我想把其中的一套卖掉，再换一套大一点的，这一条还适不适用？该条政策是不是也以“家庭唯一生活住房”为前提？ 
　　答：税收热线12366答复，该条政策与“家庭唯一生活住房”无关。依据国税总局下发的通知，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。只要您在现住房出售1年内按市场价重新购房，税务部门都会退税，与您目前手上拥有房子的套数无关。 
　　新政实施起始节点以“交件”为准 
　　7.问：我是看到国税总局通知后，赶在8月1日前交件的，但买方出件时间要等到8月1号后，这样我是不是也要交个税呢？ 
　　答：不需要。新政实施起始节点以“交件”为准。8月1日前交件的，其个税征收仍采取自行申报，不强制实施。 
　　自住承诺书地税部门提供，市民免税时签字 
　　8.问：按照政策规定，唯一住房的确定依据是纳税义务人本人提供相应的证明或者唯一住房承诺书。那么，证明在哪开呢？承诺书是不是要自己写？ 
　　答：开相应的证明需要从房产部门调档案或者单位开具证明。唯一住房承诺书是地税部门提供的，在申请免税时需要户口本上所有人员的签名。并且，承诺书是带有法律效力的，如果被发现是作假的，相关人员将会被追究法律责任，税务部门会根据《征管法》做出相应处罚。 
　　（三）新政影响 
　　二手房交件昨仅18件 
　　受个税新政的影响，南京二手房交易在“8.1”后持续低迷。南京房管部门提供的数据显示，昨日全市二手房交件数仅18件，其中华侨路13件，中央门5件，大光路0件。 
　　二手房受个税强征的影响显得尤为突出。不少中介认为，二手房在一段时间内将呈现“量跌价涨”状况。中原地产南京区域经理余晨煊表示，一般来讲卖方都会把税赋转嫁给买方者，从这个角度讲，二手房挂牌价格会在一段时间内呈上涨之势。“但成交价格是否真的上去还值得观望。”昨日接受记者采访的南京房产信息研究中心副主任邢炜认为，在个税强征后，二手房的需求面临者两重影响，一是新政带来的观望；一是挂牌价格的增加。邢炜表示，在双重影响下，二手房需求会受到抑止，有可能出现“有价无市”的局面，这样二手房价格涨跌还难说。 
　　“初期会涨，中期可能会再降。”一位资深经纪人表示，初期挂牌价格提高二手房成交价可能会涨；但中长期，由于整个市场需求减少，二手房价格反而会有可能松动。 
　　征个税带火新房销售，难 
　　在个税细则出台后，不少开发商认为新政对二手房的影响要远远大于新房，甚至有开发商认为，对二手房交易征税后将会使得一部分需求转移到新房市场来。对此，业内部分专家提出了不同观点。 
　　南京网尚研究机构的一位负责人认为，二手房本身从新房来，如果二手房销售不畅，新房的销售显然会受到影响。并且宏观调控政策作为一个整体，将对整个房地产市场产生影响，不论新房还是二手房市场，其影响都是深远的。南京农业大学不动产研究所的专家认为，对二手房征收个税后，炒房的成本实际上又增加了，这将影响一部分投资、投机需求；并且个税新政对投资者心理预期的打击要远远大于炒房成本增加本身，在这一系列影响的综合作用下，整个市场的需求都会受到抑止。 
　　一位业内人士认为，期望征个税带火新房销售的想法是不现实的。如果投资者急剧减少后，整个市场都会呈现冷清局面；此外，如果二手房需求大量减少，给市场带来带来的观望气氛同样会影响到新房。专家认为，在个税新政明朗后，市场在短期内会出现低迷适应期，在此期间新房、二手房销售均会受到影响。 
(来源：新华报业网-南京晨报/作者：施贤明 徐关辉)