国税总局昨发通知:8月1日起执行三税合一征收
焦点房地产网 nj.focus.cn 2006年07月27日09:20 南京晨报
继去年5月、7月两次下发通知后，昨日，国税总局再次发布关于住房转让需征个人所得税的通知。相比此前的乐观，在国税总局第三次喊出“狼来了”时，南京不少业内人士显得尤为谨慎。有开发商认为，此次个税征收极有可能动真格，而这无疑将给南京房地产市场带来巨大影响。
缴税公式
应缴个税=应纳税所得额×20％
应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）
举例：如果李先生在购买了一所60万元的房屋后，将这所房屋以100万元的价格售出。假如相关合理费用总共为5万元，那么李先生需要缴纳的个人所得税为：（100－60－5）×20％=7万元。
房屋原值的计算办法
商品房
购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
自建住房
实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。
经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）
原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。
已购公有住房
原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。
城镇拆迁安置住房
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
国税总局第三次重申
个人住房转让征20%个税
昨日下午，一条突如其来的消息打破了楼市的沉闷。在国税总局的网站上，《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》再次出现。据悉，这已是国税总局继去年5月、10月后第三次下发类似通知。
房改房转让也需缴纳个税根据通知，8月1日起对住房转让所得征收个人所得税时，将以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权根据有关信息核定其转让收入。在征税过程中计算征税基数时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
国税总局在通知中分商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置房分别细化了可以减除的税金和费用。其中已购公有住房，即平常所说的房改房，其原值计算方法为：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款，以及按规定向财政部门 或原产权单位 交纳的所得收益及相关税费。对于未提供完整、准确的房屋原值凭证的，地方税务部门可以根据当地房价等标准自行核定，其个税征税基数在住房转让收入1% 3%的幅度内确定。
自住满5年仅一套房可免税通知明确，对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
个税、营业税、契税合一征收通知中，个税、营业税、契税合一征收的办法再次被郑重提出。主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。
业内人士分析
税收政策对百姓影响不大
“还是看严重一点好。”南京网尚研究机构副总经理邢炜说，从国家宏观调控的趋势看，最近征收个人所得税的几率比较大。从今年5月开始，一系列宏观调控还是从严进行的，包括近期出台的“国十五条”以及对外国人在华购买房屋的限制，均表明加强对房产调控的信心和力度。
一位不愿透露姓名的专家表示，从目前的调控趋势来看，即便个税强制征收政策在8月1日不能如期实施，但年内肯定将严格执行。该专家认为，目前南京本地的实施细则还未出台，在国税总局的通知中个税、营业税、契税三税合一征收被提出，不排除地方政府在落实政策中出面协调，通过合一征税强制征收个人所得税。
南京三得益房地产置换有限公司经理刘秀萍认为，从目前市场情况来看，此前的一系列宏观调控政策并没将楼市完全降温，所以才有了前几天有关对外国人在华买房的限制政策，而国家在此时强制征收个人所得税也并非全无可能。
南京另外一家知名中介的负责人表示，从老百姓的反应看，去年说征收营业税、个人所得税时人们反应特别强烈，但今年将营业税征收年限延长到5年，老百姓反应并不大。“个人所得税也一样，现在反对的客户并不多。”该负责人表示，总的来说，税收政策还是冲着炒房者去的，对于自住购房者而言影响不大。
办税人员认为
三税合一征收不太现实
个人所得税到底会不会真的强制征收？昨晚记者电话采访了南京市地税局一位负责人，该负责人明确表示，对个人转让住房征收个人所得税，并不是这次国家稳定住房价格的一项税收新政策，而是早有明文规定，税务机关多年来一直在征收。
“我们在房产交易中心三楼也有缴税窗口。”该负责人介绍，个人转让住房应该交纳20％所得税，从南京目前实行的情况来看，个人所得税仍是自行申报，会否强制征收该负责人表示还得等省税务部门的最终通知。
对于国税总局此次通知中提到的“营业税、个税、契税合一征收”和“契税部门代征个税”问题，南京财政局契税所一位负责人表示，在此之前南京从未提到过个税、契税合一征收。有关人士认为，从目前看契税、个税、营业税三税合一征收并不现实。
开发商多认为
受政策影响楼市将进一步降温
尽管从各部门目前的表态看，南京会否强制征收个税还未有明确说法，不过南京开发商、中介对此却尤为担心。南京三得益房产刘秀萍认为，相比其他政策，个税政策对二手房市场的影响明显要大。征收个税后，二手房的交易量有可能进一步减少。城东一位开发商介绍，本来在他看来，在“国十五条”后今年的相关宏观调控政策就已经见底了，可没想到此时又出来一个个税征收政策，这将改变他们对下半年市场的判断。业内人士分析，个税征收后，投机或投资者将进一步减少，甚至绝迹，整个市场的活跃程度将降低。
南京农业大学不动产研究中心有关专家认为，比实际影响更为可怕的是，个税政策的出台会进一步改变购房者心理预期，从而使得需求在一定程度受到抑止。在采访中，多数开发商均承认此观点。他们认为，个税政策出台后，楼市将进一步降温，市场有可能再进入一段适应期。